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Autor: info.akude scp

realizar plan de mantenimiento del edificio

Plan de mantenimiento en Bilbao, la ITE.

El ayuntamiento de Bilbao detecta falta de rigor en las ITEs

Tras la noticia publicada sobre la detección de numerosas inspecciones de «baja calidad» en edificios antiguos, el ayuntamiento de Bilbao alerta de la importancia de que dichas supervisiones ITE incluyan unos mínimos para que sean competentes y no conlleven gastos innecesario en el futuro. Según expertos, la revisión de un inmueble ordinario debería rondar los 1.000€. Por ello, aprobó la nueva ordenanza sobre mantenimiento, reparación y rehabilitación de inmuebles, con el objetivo de regular las revisiones ITE.

Como ya indicamos en un post anterior, cuando tenemos una enfermedad recurrimos al médico como primer paso. No buscamos cualquier servicio. En definitiva confiamos el cuidado de nuestra salud a un técnico en salud humana.

Recordamos. Empecemos por la ITE y continuemos con el Plan de mantenimiento en edificios mayores de 50 años, o con el Libro del edificio en nuevas obras nuevas.

En este contexto, existe un gran problema que solucionar en la construcción. Hay multitud de daños, fisuras, filtraciones y desprendimientos en los edificios, nos atreveríamos a decir que todos los edificios en mayor o menor grado tienen daños. Hace falta contar con expertos en patologías, que hay muchas. La inspección visual ITE sirve para detectarlas.

Realizar el mantenimiento es obligatorio por la Ley de Propiedad Horizontal, la Ley de Ordenación Edificación, y el Código Técnico de la Edificación.

Tener y usar el «Libro del edificio» para el mantenimiento en nuevas edificaciones, es obligatorio por el Decreto sobre el Libro del edificio del País Vasco.

Tener y usar el «Plan de mantenimiento» (Libro reducido) es obligatorio por el Decreto sobre Inspección Técnica de Edificios del País Vasco.

4.000 edificios antiguos de Bilbao siguen sin pasar la «ITV» que acredita su seguridad
La ITE tiene un proceso de registro en el Gobierno Vasco y de supervisión por parte del Ayuntamiento. Hasta que se ha subsanado (en caso de necesidad), no se cierra el expediente. El Ayuntamiento ha comprobado que algunas de las ITEs registradas carecían del rigor necesario.

realizar plan de mantenimiento del edificio

Se ve el problema, pero no siempre se actúa. Aún les falta la ITE a la mitad de los edificios de Bilbao, y es una buena manera de comenzar a tener el edificio en forma con un Plan de mantenimiento. Lo que está ocurriendo en muchos casos es que no se actúa a tiempo. Hoy cuesta mantener, pero dentro de tres años cuesta reponer. Conservando los edificios, ahorraremos derramas y sustos.

 

 

 

¿Y después de la ITE, qué?

Tras asumir con normalidad el concepto de ITE, inspección técnica de edificios, con igual normalidad podemos entender cómo tras la ITE se esconde un plan organizado para ahorrar:

Un plan que nos puede ayudar en tres aspectos

  • Ahorrar evitando deterioros.
  • Ahorrar mejorando la eficiencia energética.
  • Revalorizar el edificio mejorando la accesibilidad.

Pero sobre todo es un plan de ahorro porque tras pasar la ITE tomamos el compromiso de cuidar el edificio con un mantenimiento programado.

  • Prevenir resulta siempre más económico que reparar los daños ya ocasionados.

La herramienta establecida para ello es el Plan de Uso y Mantenimiento.

El Plan de Uso y mantenimiento es, en realidad, una parte de lo que conocemos como el Libro del edificio.

El Libro del edificio se redacta para nuevas edificaciones y, además del Plan de uso y mantenimiento, se complementa con toda la información derivada de la nueva construcción.

El Plan de Uso y Mantenimiento recoge las instrucciones básicas para el mantenimiento y, junto con un calendario, facilita la preparación de las tareas de mantenimiento y la toma de decisiones. Para completar la información, conviene recogerse datos acerca del edificio, sus características y el funcionamiento de las instalaciones mediante descripciones acompañadas de soporte gráfico.

Puesto que un edificio evoluciona a lo largo de los años, será importante un seguimiento oportuno que permita ir gestionando el Plan de mantenimiento, y dejar constancia de las distintas actuaciones tanto dentro del plan de mantenimiento como por respuesta incidencias acaecidas.

Será la responsabilidad del Propietario, o persona en quien delegue:

  • Llevar a cabo el plan de mantenimiento para conservar el edificio encargando al técnico o a las empresas competentes las labores de mantenimiento, reparación y control.
  • Recibir y transmitir la documentación de cualquier intervención, tanto de mantenimiento y reparaciones ordinarias, como de incidencias extraordinarias.
  • Mantener actualizado el registro referente al mantenimiento y reparación, y a las incidencias.

Pero, además, puesto que las intervenciones, ya sean programadas o fortuitas, pueden alterar tanto el procedimiento para el cuidado como su periodicidad, es importante una actualización de las informaciones contenidas en el Plan de mantenimiento.

La persona adecuada es el Técnico de mantenimiento, que pondrá en valor el Plan adaptándolo a cada caso y colaborando con la propiedad y la administración en pos de una mayor rentabilidad de las tareas rutinarias de mantenimiento.
Todo ello para dotar a nuestros edificios de mayor confort, seguridad y durabilidad.
Además al cabo del plazo legalmente establecido de diez años, una nueva ITE servirá de auditoría sobre el mantenimiento realizado.

Crisis what crisis?

Los gastos inesperados del mantenimiento o la actualización a las cada vez más abundantes normas de edificación, puede traernos más estrés y dolores de cabeza cuando falta una hoja de ruta y una previsión.

A menudo, elegimos invertir en lo que decidimos, en lo urgente o prioritario para salvarnos en un momento dado, sin darnos cuenta de que en realidad estamos inventando la realidad o la necesidad. Así relegamos a una segunda fila gastos que a priori están fuera de nuestras necesidades primarias: gastos del cuidado y mantenimiento, ya sea de nuestra salud, vehículo o vivienda.

¿Cuál es tu prioridad?
¿Quieres mantener sus condiciones básicas fundamentales?

Para que estas condiciones básicas permanezcan, actuemos desde el presente. Con la ayuda del Plan de uso y mantenimiento del edificio invertimos en algo económico: mantener y reparar periódicamente pequeños aspectos. Vamos poniendo el edificio en marcha. Evitamos gastos mayores debido a sorpresas, imprevistos, incidencias, y el inevitable deterioro por el mero paso del tiempo. Si por ejemplo, un seguro no cubre una incidencia por una “manifiesta falta de mantenimiento” como puede ocurrir con las goteras en el techo del ático, pensemos que nos estamos equivocando en algo: la ausencia de revisiones del tejado, del estado de las tejas o la capa de impermeabilización entre otros, y el desconocimiento sobre su situación, puede suponer una entrada de agua. Puede dañarse la estructura de soporte de la cubierta y los revestimientos interiores del techo de la vivienda bajo cubierta. Una patología así, una simple teja que se ha desplazado, la falta de conocimiento sobre su situación o el descuido, trae costes y reparaciones mayores que afectan a más elementos constructivos.

Un cambio de conciencia es necesario.

Elegir la inversión más conveniente para mantener las prestaciones de nuestras viviendas.